Залог заложенной квартиры: Инструкция по шагам

Павел Ермолов - кредитный эксперт

2 дня назад

5 мин. чтения

Когда квартира уже находится в залоге у одного банка, а заемщик хочет передать ее в залог другому банку на новых условиях - это называется рефинансированием залогового кредита. В обиходе этот процесс часто называют "перезалогом". Это не получение второго кредита под тот же объект недвижимости с целью увеличения общей суммы долга (хотя и такое бывает), а именно замена существующего долгового обязательства новым.

По сути, это кредитный инструмент, позволяющий пересмотреть условия кредитного договора. Новый банк погашает ваш долг перед старым банком, и вы становитесь должны ту же сумму (или большую, меньшую) новому кредитору, но уже под другой процент, на другой срок и, возможно, с иными параметрами кредитования.

Что вы узнаете из данной статьи;

Что такое залог заложенной квартиры
Зачем его оформлять заемщикам
Какие сейчас условия и выгоды
Пример расчета платежей
К кому обратиться за одобрением
Можно ли оформить с открытыми просрочками
Какие документы нужны
Мнение экспертов
Законы защищающие заемщика в сделке

1. Что такое залог заложенной квартиры?

Юридически процедура выглядит следующим образом:

Вы находите новый банк с более выгодными условиями кредитования.
Этот банк одобряет вам новый залоговый кредит (кредит на цели погашения предыдущего). Деньги от банка переводятся напрямую в ваш старый банк для полного закрытия вашего текущего долга.
Снимается старое обременение (залог) через Росреестр.
Накладывается новое обременение в пользу нового банка.
Вы начинаете платить по новому графику.

Весь процесс координируется банками или кредитными брокерами, но требует активного участия заемщика. .

2. Зачем заемщикам нужно оформлять такой продукт?

Мотивация почти всегда экономическая. Основные причины:

Снижение процентной ставки. Если за несколько лет с момента оформления залогового кредита ключевая ставка ЦБ РФ снизилась, банки предлагают новые продукты со ставками на 2-5% ниже прежних. Это главная причина.
Уменьшение ежемесячного платежа. Достигается либо за счет снижения ставки, либо за счет увеличения срока кредита. Помогает снизить нагрузку на семейный бюджет.
Изменение срока кредита. Можно сократить срок, чтобы быстрее избавиться от долга и сэкономить на общей переплате (при условии, что платеж остается комфортным). Либо увеличить его, чтобы уменьшить ежемесячный взнос.
Объединение нескольких кредитов. Некоторые программы позволяют объединить залоговый кредит с потребительскими кредитами или долгами по кредитным картам в один платеж. Ставка по залоговому кредиту почти всегда ниже, чем по остальным продуктам, что дает экономию в целом.
Вывод созаемщика из сделки. Например, при разводе супругов. Один из них берет новый кредит только на себя и выкупает долю другого, закрывая старый совместный кредит.
Получение дополнительной суммы (на руки). Программы, когда сумма нового кредита превышает остаток долга перед старым банком. Разницу заемщик получает наличными на любые цели — ремонт, покупку автомобиля, образование.

3. Какие сейчас условия и плюсы для заемщика?

На текущий момент рынок рефинансирования очень конкурентный. Банки борются за качественных клиентов с хорошей кредитной историей и стабильным доходом.

Базовые условия:

Сумма кредита: Обычно от 500 000 рублей до 60-70% от оценочной стоимости объекта недвижимости.
Срок кредитования: До 25 лет.
Ставка по кредиту: Индивидуальна, зависит от ключевой ставки ЦБ, наличия страховки, статуса клиента (зарплатный проект), подтверждения дохода. Может быть на 0,5-2% ниже среднерыночной ставки по обычным залоговым кредитам.
Полное/частично досрочное погашение: Есть.
Текущие просрочки: Закрываются с дополнительно выднной сумму денег.

Плюсы для заемщика:

Прямая экономия ваших денег. Даже снижение ставки на 1% при долге в 5 млн рублей и остатке срока в 15 лет сэкономит сотни тысяч рублей на процентах. При ставке ниже на 2-5 процентов экономия достигает в миллионы рублей.
Финансовое планирование. Уменьшив платеж, можно высвободить средства для инвестиций, накоплений или крупных покупок.
Консолидация долгов. Управлять одним большим кредитом проще и дешевле, чем пятью разными. Заемщик закрывает при помощи дополнительно выданных денег все потребительские кредиты, кредитные карты, займы в МФО.
Гибкость. Возможность изменить состав заемщиков, валюту кредита (редко актуально в РФ, но возможно).

4. Пример графика платежей при старом и новом залоговом кредите

Рассмотрим реальный пример из практики нашей компании.

Основные параметры кредитования	Старый залоговый кредит	Новый залоговый кредит
Сумма кредита	3 000 000	4 000 000
Процентная ставка	25%	17%
Срок кредита	10 лет	20 лет
Ежемесячный платеж	68 000	57 000
Дополнительная сумма		1 000 000 руб

Исходные данные:

Остаток долга по старому кредиту: 3 000 000 рублей

Оставшийся срок: 10 лет (120 месяцев)

Процентная ставка: 25% годовых

Ежемесячный платеж 68 000 рублей, без страховки

Мы одобрили заемщику кредит в банке на сумму 4 000 000 рублей на 20 лет.

Сумму кредита: 4 000 000 рублей

Срок кредита: 20 лет (240 месяцев)

Процентная ставка по новому кредиту: 17 % годовых

Ежемесячный платеж 57 000 рублей

Результат:

Ежемесячная экономия: 10 000 рублей и получение дополнительной суммы в 1 000 000 рублей. Заемщик погасил около 7 кредитных обязательств со ставкой от 35 годовых (2 займа в МФО от 60 годовых).

5. К кому обратиться за одобрением?

Есть три пути:

Ваш зарплатный банк. Начать стоит именно с него. Для действующих клиентов, особенно получающих зарплату на карту, банки часто предлагают самые лояльные условия и упрощенный пакет документов.
Другие крупные банки. Обратитесь в топ-5 банков страны. Конкуренция заставляет их предлагать выгодные ставки. Тут главное, что бы у вас не было текущих просрочек.
Кредитные брокеры. Профессиональный посредник, который знает нюансы всех программ, внутренние регламенты банков и помогает получить одобрение даже в сложных случаях. Хороший брокер экономит ваше время и находит действительно лучшее предложение.

6. Можно ли оформить с просрочками?

Это самый сложный сценарий. Но выход из такой ситуации есть:

Текущие просрочки: Самостоятельно рефинансировать кредит с открытой задолженностью практически невозможно. Сначала нужно погасить просрочку.

Технические просрочки (до 30 дней): Несколько таких моментов в прошлом могут осложнить задачу, но если они были давно (более года назад) и текущая история идеальна, шансы есть.

Длительные просрочки (свыше 90 дней): Шанс одобрения в стандартном банке стремится к нулю. Информация о таких просрочках попадает в бюро кредитных историй (БКИ) и делает вас крайне рискованным клиентом.

Что делать в таком случае?

Искать помощь у кредитного брокера, который работает с "проблемными" клиентами. Возможные варианты — реструктуризация долга в банке или обращение в небольшие коммерческие банки, которые лояльнее относятся к кредитной истории, но компенсируют риски высокой ставкой. Кредитные брокеры могут выдать аванс на погашение всех просрочек и получить одобрение в банках парнерах на максимально выгодных условиях для заемщика.

7. Какие документы нужны?

Стандартный пакет делится на две части: личные документы и документы по объекту/кредиту.

От заемщика/созаемщиков:

Паспорт РФ.
СНИЛС, ИНН.
Справка о доходах (ранее 2-НДФЛ, сейчас справка по форме банка или выписка из ПФР через Госуслуги).
Копия трудовой книжки, заверенная работодателем, или электронная трудовая (выписка СТД-Р).
Документы о семейном положении (свидетельство о браке/разводе, брачный договор при наличии).

По действующему кредиту и недвижимости:

Кредитный договор со старым банком.
График платежей (актуальный).
Справка об остатке ссудной задолженности (срок действия обычно до 30 дней).
Договор купли-продажи (ДДУ) и документ о праве собственности (выписка из ЕГРН).
Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры (делается в аккредитованной банком компании).
Технический паспорт/план помещения.

8. Мнение независимых экспертов и выводы

Эксперты финансового рынка сходятся во мнении, что рефинансирование — полезный инструмент, но требующий здравого и взвешанного расчета.

Главная ошибка заемщика — смотреть только на процентную ставку, — комментирует независимый финансовый консультант Ирина Волкова. — Необходимо считать итоговую выгоду. Посчитайте, сколько вы сэкономите на снижение процентой ставки по всему сроку кредита, какие другие кредитные обязателсьтва сможете закрыть при помощи дополнитьной суммы. Составьте для себя таблику и нагляжно высчитайте всю экономию по будущим платежам.

Выводы:

Залог заложенной квартиры (рефинансирование) — это эффективный способ улучшить финансовое положение бюджета и семьи. Он оправдан, когда разница в ставках составляет хотя бы 2,5-5%, а до конца срока выплаты осталось более половины времени. Процедура стала стандартной и технологичной, многие банки проводят ее с минимальным участием клиента. Однако подходить к ней нужно как к бизнес-проекту: с калькулятором в руках и внимательным изучением всех условий договора.

9. Законы защищающие заемщиков

Российское законодательство предоставляет должнику ряд гарантий:

Гражданский кодекс РФ (Глава 23, § 3 "Залог"): Регулирует общие положения о залоге, права и обязанности сторон.
Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)": Ключевой закон. Он устанавливает порядок обращения взыскания на жилье, запрещает отчуждение предмета ипотеки без согласия кредитора, регулирует страхование.
ФЗ № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе).