Перезалог доли в квартире от частного инвестора. Актуальная инструкция по одобрению
Рынок залогового кредитования и рефинансирования постоянно меняется. Если раньше обращение к частным инвесторам было вынужденной мерой для многих собственников и заемщиков, то сегодня всё больше людей стремятся перейти на обслуживание в крупные государственные и коммерческие банки. Этот процесс называется перезалогом. Он позволяет снизить процентную ставку, ежемесячный платеж, получить более комфортные условия и дополнительные кредитные деньги. Плюс обслуживание в банке это спокойствие и надежность для заемщика.
Однако когда речь заходит не о целой квартире, а лишь о доле в ней, процедура усложняется многократно. Рассмотрим детально все этапы, подводные камни и юридические тонкости перезалога доли, особенно при переходе от частного кредитора к банку.
Что вы узнаете из данной статьи;
1. Что значит перезалог доли в квартире?
Перезалог доли (рефинансирование) — это кредитный продукт, при котором вы берёте новый кредит у банка с целью погашения предыдущего инвестору, обеспечением по которому выступает ваша недвижимость.
В контексте доли в квартире это означает следующее:
У вас есть действующая задолженность перед первым кредитором (чаще всего — физическим лицом). Эта доля находится у него в залоге, что подтверждается договором займа и залога, регистрацией обременения в Росреестре.
Вы находите нового кредитора (банк), который готов выдать вам сумму, достаточную для полного закрытия старого долга.
После получения средств вы гасите первый кредит. Кредитор (инвестор) снимает своё обременение, после чего банк регистрирует уже своё обременение.
Цель - улучшить условия: снизить ставку, уменьшить ежемесячный платёж за счёт увеличения срока или получить дополнительные средства на руки. Это основные плюсы процесса перезалога доли.
2. Как перейти от частного инвестора на банк
Обращение к частному инвестору — это почти всегда история про скорость и плохую кредитную историю. Когда деньги нужны "вчера", а банки отказывают из-за просрочек, инвестор становится единственным выходом.
Условия у инвесторов обычно суровые:
Ставка: от 3% до 5 % в месяц, что составляет 36–60% годовых. И это оплата только процентов за пользование займом (тело долга остается неизменным и возвращается в конце срока займа).
Срок: короткий, чаще всего до 1 года.
Оценка актива: сильно заниженная. Инвестор может оценить вашу долю в 30-50% от её реальной рыночной стоимости, чтобы минимизировать риски.
Со временем заемщик стабилизирует своё финансовое положение, исправляет кредитную историю и начинает искать пути снижения долговой нагрузки.
Переход в банк со ставками от 18 до 25% годовых дает колоссальную экономию для семейного бюджета заемщика.
3. Банки не берут по перезалогу долю, только всю квартиру целиком
Это главное препятствие. Стандартная политика большинства розничных банков действительно такова: предмет залога должен быть юридически простым и легко реализуемым. Целая квартира подходит под этот критерий, а доля — нет. Продать долю на аукционе гораздо сложнее, чем целый объект при дефолте заемщика.
Но выход существует.
Программа оформление перезалога доли от инвестора на банк работает путем оформление в залог всей квартиры целиком;
Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вам необходимо будет получить согласие всех содольщиков на оформление кредита.
В залог банку перейдет полностью вся квартира целиком и на каждую долю будет внесено обремененеие в Росреестре.
При наличии несовершеннолетних содольщиков в квартире (собственников) сделку нельзя будет оформить в силу закона (несовершеннолетние собственники).
Только так вы сможете перейти на обслуживание в надежный банк на условиях рыночного кредитования. У вас будет снижена процентная ставка и ежемесячный платеж, увеличится срок кредита и появится возможность получить дополнительные деньги.
4. Условия кредитования в банке - выгоднее
Экономический смысл перезалога очевиден. Рассмотрим примерный расчёт:
Параметры займа/кредита | Инвестор | Банк |
Сумма | 2 000 000 руб | 2 000 000 руб |
Срок займа/кредита | 1 год | 10 лет |
Процентная ставка | 5 % в месяц | 25 % годовых |
Ежемесячный платеж | 100 000 руб | 40 300 руб |
Долг у инвестора: 2 млн рублей под 5% в месяц на 1 год.
Ежемесячный платеж (только проценты): 2 000 000 = 100 000 рублей.
За 12 месяцев вы должны оплатить 12 платежей по 100 000 руб., а в конце срока выплатить тело займа 2 000 000 руб.
Новый кредит в банке: 2 млн рублей на 10 лет под 25% годовых.
Ежемесячный платеж (аннуитетный, включая тело кредита) ~ 40 300 рублей.
Ежемесячная экономия составляет почти 60 000 рублей. За год это 720 000 рублей, что полностью оправдывает все сложности и расходы на проведение сделки.
5. Можно перейти на банк даже с просрочками, брокеры выдают авансы
Наличие открытых просрочек — серьёзный стоп-фактор для прямого обращения в банк. Однако специализированные брокерские компании могут помочь при таких ситуациях.
Их схема работы выглядит так:
Брокер анализирует вашу ситуацию (кредитную нагрузку, наличие просрочек, ликвидность залогового обеспечения) и находит банк, потенциально готовый пойти на сделку.
Поскольку рассмотрение заявки и подготовка документов занимают время, а платить по старым кредитам и залоговому займу нужно сейчас, брокер предоставляет краткосрочный целевой аванс для погашения просрочек платежей у инвестора.
Параллельно брокер помогает собрать идеальный пакет документов, составить грамотное объяснение причин прошлых и текущих просрочек и подать заявку в банк.
После одобрения кредита банком полученные средства идут на полное погашение долга перед инвестором (включая выданный аванс) и закрытие самой сделки. На руках у заемщика остаются дополнительные кредитные средства.
6. Какие документы нужны для сделки?
Пакет документов делится на две части: личные, правоустанавливающие.
N | Документы по заемщику |
1 | Паспорт гражданина РФ (все страницы) |
2 | СНИЛС |
3 | ИНН |
N | Документы по квартире |
1 | Актуальная выписка ЕГРН (заказывается бесплатно на портале Госуслуги). |
2 | Документы основания (Договор купли продажи, дарение, наследство, приватизации, ДДУ). |
3 | Выписка из домовой книги (заказывается бесплатно на портале Госуслуги). |
4 | Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (заказывается бесплатно на портале Госуслуги или оформляется в управляющей компании). |
5 | Документы БТИ на квартиру (технический паспорт). |
6 | Оценочный альбом (заказывается в аккредитованной компании банком). В некоторых случаях он не нужен. |
7 | Договор займа и залога с прежним кредитором. |
7. Сколько стоит перезалог доли с оформлением в банке?
Актуальный рассчет стоимости оформление выглядет следующим образом:
N | Услуга | Сумма |
1 | Оценка квартиры | от 5 000 до 10 000 рублей |
2 | Нотариальные расходы | от 5 000 до 7 500 рублей |
3 | Страхование квартиры (залога) | от 0,1 до 0,3 % от суммы кредита. |
4 | Комиссия кредитного брокера | От 2 до 5 % от суммы кредита |
5 | При запросе банка (справки ПНД и НД) | 1500 рублей |
Стоит отметить, что заемщик не платит никакие расходы по сделки вперед. Все затраты высчитываются с суммы кредита после получения заемщиком кредитных средств, В отдельных сделках расходы оплачивает кредитный брокер.
8. Основные выводы
Перезалог доли в квартире с переходом от инвестора в банк — сложная, но абсолютно выполнимая задача. Она требует терпения, безупречной подготовки документов и часто привлечения профессиональных посредников. Множетво заемщиков пребегают к данной услуги и существенно облегчают свое финансовое положение в будущем.
Ключевые выводы:
Главная проблема — не сама доля, а получение согласия других собственников и сложность оформления такого залога для банка.
Экономическая выгода от перехода огромна и полностью окупает сопутствующие издержки и затраты заемщиков.
Наличие плохой кредитной истории не является причиной отказа, если работать через профильных кредитных брокеров.
Процесс занимает значительно больше времени, чем стандартный залог целой квартиры, — от 5 до 10 дней.
Ссылки на законы регламентирующие сделку
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): Глава 23, 3 "Залог" (ст. 334–358.18) — общие положения о залоге как способе обеспечения обязательств.
Раздел II «Право собственности и другие вещные права», глава 16 «Общая собственность» (ст. 244–259).
Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)":Основной отраслевой закон. Статья 5 определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки (доли там прямо не указаны, но подразумеваются через понятие «недвижимое имущество»). Статья 7 регулирует ипотеку имущества, находящегося в общей собственности.
ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (№ 353-ФЗ): Регулирует отношения между банком и заемщиком-физическим лицом.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате: Определяют порядок удостоверения согласий супругов и содольщиков, которые являются обязательными для регистрации сделки в Росреестре.
Семейный кодекс РФ: Статьи 35 и 40 касаются необходимости получения нотариального согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью, приобретённой в браке.
