Рефинансирование залогового кредита. Подробная инструкция 2026
Рефинансирование залогового кредита — это кредитный и больше банковский инструмент, который позволяет заемщику заменить существующие условия по текущему кредиту, более выгодными (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок кредитование, досрочное погашение и т.д.). В качестве обеспечения по-прежнему выступает его недвижимость; квартира, загородный дом, земельный участок, коммерческая и прочая недвижимость. По сути, это выбор другого банка с выгодными параметрами кредита для заемщика. В текущем году данная программа набирает обороты и все больше заемщиков идет на рефинансирование в условиях постепенного снижение ключевой ставки и банковской.
Что вы узнаете из данной статьи;
1. Что это такое рефинансирование залогового кредита в банке ?
Когда вы брали первоначальный кредит под залог своей недвижимости, рыночная ситуация могда быть иначе, ключевая ставка ЦБ, установленный вам ежемесячный платеж, срок кредитования, ваша кредитная история и нагрузка на личный бюджет. Спустя какое-то время условия на рынке как правило улучшаются, меняются и ваша ситуация по доходам и финансовому планированию. Рефинансирование залогового кредита, это получение нового кредита, денежные средства которого направляются на полное досрочное погашение старого. Недвижимость перезакладывается в пользу нового кредитора (банка), а вы продолжаете платить, но уже по новому графику и как правило по меньшей ставке.
Использование данного продукта от банка позволяет вам снизить ежемесячную нагрузку на личный или семейный бюджет. Получить дополнительные деньги от банка и закрыть стоящие перед вами острые финансовые вопросы (долги, займы в МФО и т.д.).
2. В каких случаях нужно оформлять рефинансирование?
Рефинансирование целесообразно в нескольких ключевых ситуациях и это нужно понимать:
Снижение ключевой ставки. Если ЦБ РФ снизил ставку, то все государственные и коммерческие банки вслед за ним предлагают более дешёвые и доступные кредиты. Разница в 3–5 % годовых на длинный срок даёт колоссальную экономию ваших личных денег на ежемесячных платежах. Суммы экономии могут быть в несколько миллионов рублей.
Улучшение кредитной истории. Если на момент взятия первого кредита у вас были просрочки или высокая долговая нагрузка, а сейчас ситуация исправилась, вы можете претендовать на выгодный тариф от банка
.
Увеличение суммы кредита Ваша завлоговая недвижимость по истечению определенного промежутка времени выросла в цене. При помощи данной программы банк может выдать вам дополнительную сумму денег на руки.
Консолидация (объединение) долгов и займов, закрытие просрочек. Если помимо залогового кредита у вас есть дорогие потребительские кредиты (20-40 % годовых), кредитные карты, займы в микрофинансовых компаниях (100-200 % годовых), просрочки по ним. Все это можно включить в один новый залоговый кредит, резко снизив общую ставку и нагрузку. У вас появится один посильный ежемесячный платеж вместо несколких по разным банках и МФО.
3. Какие плюсы получает заемщик от данной программы?
Снижение ежемесячного платежа. Это главный мотиватор для вас как для заемщика. Платёж может уменьшиться на 20–40%, что высвобождает деньги для жизни вашей семьи или инвестиций.
Уменьшение общей переплаты. За счёт снижения ставки вы платите банку гораздо меньше процентов за весь срок.
Изменение срока. Можно сократить срок, чтобы быстрее закрыть долг, или, наоборот, увеличить его для минимизации текущей нагрузки.
Получение дополнительной суммы. В 90 процентах оформление данной программы, заемщики получают от банка дополнительные деньги. если позволяет рыночная стоимость недвижимости.
4. Какие сейчас условия рефинансирования в банках?
На 2026 год рынок залогового кредитования в России высококонкурентен. Идет постепенной снижение ключевой и банковских ставок. Прогнозы всех аналитиков, это планомерное и дальнейшее снижение банковских ставок до более комфортного уровня для заемщиков.
На вторую половину 2026 года, ставки по рефинансированию и кредитам под залог имеющейся недвижимости варьируются в диапазоне 17–22% годовых для стандартных программ и могут быть чуть выше для проблемных заемщиков (испорченная кредитная история, наличие просрочек).
На условия банковского рефинансирование залоговых кредитов влияют:
LTV Отношение суммы кредита к стоимости залога. Чем меньше вы хотите взять у банка относительно рыночной цены квартиры (например, до 40–50 %), тем ниже для вас будет итоговая процентная ставка.
Тип недвижимости. Квартира в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и в крупных городах России — самый ликвидный залог. Загородный дом, дачный участок являются менее ликвидным залоговым обеспечением.
Подтверждение дохода. Официальная справка (2-НДФЛ или выписка СФР) даёт снижение процентой ставки на 1–3% пункта по сравнению с кредитом по двум документам.
Комплексное страхование. Отказ от страхования жизни и титула обычно добавляет к ставке 1–2 процентных пункта.
5. Пример расчёта платежа при рефинансировании залогового кредита
Рассмотрим реальный пример от банка партнера.
Сумма долга по залоговому кредиту у заемщика: 3 000 000 рублей на срок 20 лет (240 месяцев) по ставке 28 годовых без учета страхования + 1 %.
Параметры кредита | Было | Стало (Рефинансирование) |
Сумма кредита | 3 000 000 руб | 3 000 000 руб |
Процентная ставка | 28 | 18 |
Срок кредита | 20 лет | 20 лет |
Ежемесячный платеж | 70 277 руб | 46 299 руб |
Было до рефинансирование - ставка 28% годовых
Ежемесячный аннуитетный платёж составляет: 70 277 рублей.
Общая сумма выплат за 20 лет: 16 866 000 рублей.
Переплата (чистые проценты банку): 13 866 513 рублей.
После рефинансирования ставка стала 18% годовых
Ежемесячный платёж составил: 46 299 рублей
Общая сумма выплат: 11 111 844 рублей
Переплата: 8 111 844 рублей
Досрочное или частично досрочное погашение - есть.
Итог: Экономия на ежемесячном платеже почти 24 000 рублей. Общая экономия на процентах за весь срок — более 5 750 000 миллионов рублей. Это цена хорошего автомобиля или первоначальный взнос на ещё одну квартиру. Плюс никто не запрещает заемщику делать частично досрочное погашение хоть каждый месяц, что тоже существенно снизит общую сумму переплаты по кредиту на миллионы рублей.
6. Кто может помочь одобрить рефинансирование с просрочками? Кредитный брокер
Если у вас есть текущие или недавние просрочки, банки будут смотреть на вас с опаской и в 99 процентов сразу вынесут отказ при самостятельной подачи заявки В этом случае вам помочь сможет только профессиональный кредитный брокер или компания со своей партнерской сетью из банков (на основе договоров).
Как сможет помочь кредитный эксперт:
Знает подводные камни и внутренние правила различных банков. В одном банке просрочка по кредитной карте 3 месяца или множество займов в МФО, это автоматический отказ, а в другом, возможность для ручного рассмотрения с требованием погасить просрочку после выдачи кредита. Такие одобрения есть у большинства заемщиков которые идут на программу рефинансирование залоговых кредитов.
Правильно упаковывает заявку для банка. Брокер объяснит банку причины просрочек (например, задержка зарплаты у работодателя, болезнь, технический сбой, снижение доходлов) и поможет вам закрыть их при помощи аванса или с выданных вам кредитных средств банком.
Работает с лояльностью. У крупных брокеров есть партнёрские каналы и выделенные менеджеры в банках, которые могут помочь в сложных ситуациях. Все известные кредитные брокеры работают с банками по договорам и в соотвествии с действующим законодательством.
Экономит ваше время и нервы. Вместо 10 самостоятельно полученных отказов и испорченной кредитной истории от множественных заявок, вы получаете 1–2 целевые подачи в те банки, где вероятность одобрения максимальна от брокера.
7. Выводы и мнение экспетов в сфере рефинансирование
Рефинансирование залогового кредита — это прежде всего экономия личных денежных средств заемщика и в большинстве бюджета всей семьи. Чем меньше вы будете тратить на оплату различный кредитов и займов, тем больше денег в бюджете останется на инвестиции в саму семью.
Важно очень четко и детально все разложить и посчитать; ваш текущий залоговый кредит и какая по нему итоговая процентная ставка, какие есть дорогие потребительские кредиты у членов семьи и все займы в МФО. При оформлении рефинансирование залогового кредита с закрытием всех ваших текущих дорогих кредитов и просрочек, разница даже в 5 процентов, это колосальная прибавка в ваш бюджет. А закрытие очень дорогих займов в МФО позволит навсегда избавиться от тяжелейшей нагрузки по платежам (100-200 годовых). - Марина Молчанова (эксперт в сфере рефинансирования компании ООО ФК Атриум Финанс).
8. Краткие вопросы и ответы по рефинансированию.
— Можно ли рефинансировать кредит в том же банке?
Да, это называется, внутреннее рефинансирование. Но только если у вас нет просрочек и большой кредитной нагрузки. Перейти в другой банк поможет только кредитный брокер.
— Сколько раз можно рефинансировать один и тот же кредит?
На практике 1-2 раза.
— Какая сейчас процентная ставка если есть просрочки?
В среднем по банкам, это 16-22 годовых, просрочки как правило закрываются при помощи аванса.
— Какие документы нужны для рефинансирование залогового кредита?
Паспорт, СНИЛС, документы на квартиру и все кредитные договора, которые вы планируете закрыть при помощи рефинансирования.
9. Какие законы регламентируют сделки по рефинансированию залоговых кредитов?
В Российской Федерации рефинансирование залоговых кредитов регулируется комплексом нормативно-правовых актов:
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ). Главы 42 (Заем и кредит) и 23 (Обеспечение исполнения обязательств). Определяют суть кредитного договора и правила залога.
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он регулирует порядок заключения договора, государственную регистрацию ипотеки (залога), правила последующей ипотеки (рефинансирование залога) и порядок обращения взыскания.
Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Регулирует права заемщика на получение информации, полную стоимость кредита (ПСК), порядок досрочного погашения.
ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регламентирует процедуру смены залогодержателя в Росреестре.
Обращайтесь к надежным экспертам Атриум Финанс. Поможем одобрить рефинансирование залогового кредита даже в самых сложных ситуациях.
